Spekulationsfrist ade?
Werden Immobilien wieder steuerpflichtig?
Die von SPD und Grünen angestoßene Diskussion über die Abschaffung der Spekulationsfrist könnte den steuerfreien Verkauf privat gehaltener Immobilien grundlegend verändern. Der Beitrag beleuchtet die politischen Pläne, mögliche Folgen für Immobilieninvestoren und denkbare Handlungsoptionen.
Droht die Abschaffung der Spekulationsfrist bei Immobilien?
Die SPD und Bündnis 90/Die Grünen haben ihr Interesse daran bekundet, von der bisherigen Regelung des steuerfreien Verkaufs von privat gehaltenen Immobilien nach Ablauf einer zehnjährigen Spekulationsfrist abzurücken. Zumindest die SPD hätte als Juniorpartner der gegenwärtigen Regierung die Möglichkeit, darauf einzuwirken. Droht also die Abschaffung der Spekulationsfrist für vermietete Immobilien im Privateigentum? Dieser Spekulation gehen wir in diesem Artikel nach und beantworten auch die Frage, was passieren mag, sollte die Abschaffung der Spekulationsfrist für Immobilien tatsächlich eintreten.
Inhaltsverzeichnis
1. Abschaffung der Spekulationsfrist für Immobilien – Einleitung
Es gab einmal eine Zeit, in der waren private Immobilienveräußerungen noch steuerfrei. Diese Zeiten sind allerdings schon lange vergangen. Denn bereits 1920 nahm der Gesetzgeber eine Regelung in das Einkommensteuergesetz auf, das Steuerpflichtigen, die Vermögensgegenstände innerhalb einer bestimmten Frist aus ihrem Privatvermögen veräußerten, eine Spekulationsabsicht unterstellte. Selbstverständlich war somit die Annahme der Anschaffung etwa von Immobilien mit dem Ziel, kurzfristig Gewinne zu erzielen, steuerlich relevant. Im Gegensatz dazu nahm man bei einer Veräußerung nach Ablauf dieser Frist an, dass die Immobilie ohne Spekulationsabsicht angeschafft wurde. Damals betrug die Spekulationsfrist übrigens bereits ebenfalls zehn Jahre (§ 12 Nummer 13 EStG in der Fassung vom 29. März 1920, Reichsgesetzblatt Seite 363). Doch schon 1934 erfolgte die Abschaffung der ersten Spekulationsfrist für Immobilien.
2. Spekulationsfrist für Immobilien: wann wurde sie eingeführt?
Nun hat sich der Gesetzgeber in den 1970er Jahren offenbar dazu entschieden, die Besteuerung von privaten Immobilienveräußerungen wieder einzuführen. Fast auf den Tag genau 79 Jahre nach Einführung der ursprünglichen Spekulationsfrist erfolgte mit dem Steuerentlastungsgesetz 1999/2000/2002 vom 24. März 1999 eine Überarbeitung. So ergab sich eine Verschärfung für Immobilien, die sich kürzer als zehn Jahre im Privatvermögen befinden. Damit war der steuerfreie Verkauf von Immobilien in Deutschland erst nach Ablauf einer Frist von zehn Jahren möglich.
Hintergrund für diese steuerrechtliche Maßnahme war, dass man verhindern wollte, dass Immobilien als Spekulationsobjekt zu einer allgemeinen Verteuerung führen. Dabei herrschte die Befürchtung, dass kurzfristige Investitionen in Wohnimmobilien zu einer Destabilisierung des Immobilienmarkts beitragen könnten. Insbesondere der Wohnungsmarkt hätte darunter gelitten. Da dieser schon damals Zeichen der Überhitzung zeigte, wollte der Gesetzgeber Immobilienspekulanten den Anreiz für solche kurzzeitigen Investments nehmen. Die Besteuerung von Gewinnen aus dem Verkauf von Immobilien innerhalb der Spekulationsfrist war somit eine klassische Lenkungssteuer.
3. Abschaffung der Spekulationsfrist für Immobilien: was spricht dafür?
Die derzeitige Spekulationsfrist erscheint insbesondere der SPD als überholt, weil man denkt, dass Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien prinzipiell steuerpflichtig sein sollten. Grund für diese Annahme dürfte wohl aber besonders der derzeit (oder notorisch) erhöhte Finanzbedarf des Bundes sein. Es geht also in erster Linie schlicht und einfach um höhere Steuern.
Die SPD denkt dabei in Teilen allerdings eher an eine Ausweitung der Spekulationsfrist für Immobilien, weniger an ihre Abschaffung. Zumindest würde die Abschaffung der Spekulationsfrist nach gegenwärtiger Rechtslage streng genommen den steuerfreien Verkauf von Immobilien jederzeit ermöglichen. Stattdessen möchte die SPD das genaue Gegenteil erreichen, nämlich, dass der Verkauf von Immobilien jederzeit steuerpflichtig werden soll. Davon ausgenommen sollen lediglich selbstgenutzte Immobilien sein.
Klar ist also, der SPD geht es um die Abschaffung der Möglichkeit der steuerfreien Veräußerung von Immobilien. Da man dies den Wählern kaum politisch als gesellschaftlichen Fortschritt verkaufen kann, hat man offenbar dazu die Alternative eröffnet, die Spekulationsfrist stattdessen zu verlängern. Sie würde dann möglicherweise auf 15 Jahre erweitert. Allerdings bliebe dadurch die steuerfreie Veräußerung prinzipiell erhalten; nur die zeitliche Komponente der bisherigen Regelung würde verschärft. Jedoch wäre es dann fraglich, ob sich die SPD mit einer solchen Lösung dauerhaft zufrieden geben würde. Gut möglich, dass ihr als nächstes die Abschaffung jeglicher Steuerbefreiung im Zusammenhang mit Immobilien in den Sinn kommt.
4. Und was spricht gegen die Abschaffung der Spekulationsfrist?
Normalerweise gehören die Wähler des Koalitionspartners CDU/CSU aber zu genau jenen, die tendenziell Immobilieneigentümer sind. Daher ist es schon aus rein logischen Gründen wenig wahrscheinlich, dass dieser Vorstoß der SPD auf Gegenliebe treffen wird. Der Verdacht liegt daher nahe, dass der Vorschlag zur Abschaffung der Spekulationsfrist für Immobilien ein rein taktischer Schachzug sein könnte. Möglicherweise will man der eigenen Parteibasis zeigen, dass man sich um eine Erhöhung von Steuern bemüht. Da man dies bei der Abschaffung der Spekulationsfrist mit dem Argument kombinieren kann, dass man dadurch auch noch die Preise auf dem Immobilienmarkt zu regulieren vermag, sodass Wohnraum wieder erschwinglicher werden könnte, hätte dieser Vorschlag tatsächlich eine logische Basis. Doch ist dem wirklich so?
Nun, neben dem unwahrscheinlichen Fall, dass die Union diesem Vorschlag zustimmt, käme ein weiterer Faktor hinzu, der ebenfalls dagegen spricht. Tatsächlich zählen die Abgeordneten des Bundestags zu den Spitzenverdienern in Deutschland. Wer lang genug ein Mandat im Bundestag innehat, kommt an der Frage des Erwerbs einer Immobilie kaum vorbei. Daher kann man durchaus annehmen, dass viele Abgeordnete selber vor einiger Zeit Immobilien in ihr Privatvermögen aufgenommen haben. Wenn sie nun die Spekulationsfrist verschärfen würden, wäre dies für sie selbst ein erheblicher Nachteil. Denn dann müssten sie ja ebenfalls den Gewinn aus ihren Immobilienverkäufen versteuern.
5. Auswirkungen der Abschaffung der Spekulationsfrist für Immobilien
Eine weitere Frage, auf die wir blicken wollen, beschäftigt sich mit dem „Was wäre wenn“. Lassen Sie uns kurz spekulieren, womit Immobilieneigentümer, die von einer solchen Gesetzesänderung betroffen wären, rechnen müssten.
Hat man etwa zum Zeitpunkt der Abschaffung der Spekulationsfrist Immobilien weniger als zehn Jahre im Privateigentum gehalten, unterliegt man automatisch der neuen Regelung. Der Verkauf der Immobilie wäre somit sogar dann steuerpflichtig, wenn man mit dem Verkauf warten würde, bis die ursprüngliche Frist abgelaufen wäre. Je nach Höhe der Wertsteigerung könnte dann ein frühestmöglicher Verkauf sinnvoll sein, und zwar obschon er dann steuerpflichtig wäre. Denn je länger man dabei wartet, desto größer wird der Gewinn ausfallen und somit auch die Steuer. Schließlich erhöht sich ja einerseits der Immobilienwert, andererseits sinken durch die Abschreibung Jahr für Jahr auch die Anschaffungskosten, wenn auch indirekt. Die gewinnträchtige Differenz vergrößert sich also jährlich, was ja genau das ist, was das Einhalten der Spekulationsfrist bisher so attraktiv macht.
Der andere Fall ist ebenso interessant. Hat man zum Zeitpunkt der Abschaffung der Spekulationsfrist die Sperrfrist bereits überschritten, bleibt der Verkauf größtenteils steuerfrei. Nur der Teil des Gewinns, der nach der Gesetzesänderung entstanden ist, würde dann besteuert. Das liegt daran, dass eine Gesetzesänderung keine Rückwirkung entfalten darf. Ein solches Gesetz wäre nämlich nach Auffassung des Bundesverfassungsgerichts verfassungswidrig. Wer also bereits die Spekulationsfrist überschritten hat, darf sich auf die alte Rechtslage verlassen, die ihm früher einmal die Steuerbefreiung eingeräumt hatte.
6. Kommt die Abschaffung der Spekulationsfrist für Immobilien? Unser Fazit
Die derzeitige politische Diskussion rund um die Abschaffung der Spekulationsfrist ist alles andere als neu. Schon dies ist ein Indikator für die eher geringe Wahrscheinlichkeit, dass eine solche Verschärfung der Rechtslage tatsächlich eintritt. Weiterhin dürften viele Entscheidungsträger selber von der Abschaffung der Spekulationsfrist betroffen sein. Zwar mag es Idealisten geben, die den guten Zweck einer solchen Regelung für die Allgemeinheit für wichtiger halten. Dennoch ist es fraglich, ob sie eine entscheidende Mehrheit zusammenzubringen vermögen. Dies dürfte schon allein am Veto der Union recht rasch scheitern. Daher betrachten wir derartige politische Überlegungen kritisch und ordnen ihnen kein großes Gewicht zu – vorerst.
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