Was regelt § 23 EStG?
Eigene Wohnzwecke
Der Verkauf einer Immobilie bleibt steuerfrei, wenn sie zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Entscheidend ist dabei, was das Steuerrecht als „eigene Wohnzwecke“ anerkennt.
„Eigene Wohnzwecke“ nach § 23 EStG: Was bedeuten sie genau?
Beim Verkauf von Immobilien aus dem Privatvermögen heraus ist die 10-Jahres-Frist des § 23 EStG zu beachten. Wird die Immobilie weniger als 10 Jahre nach ihrem Kauf wieder veräußert, unterliegt der Gewinn dem persönlichen Einkommensteuersatz des bisherigen Eigentümers. Für eigene Wohnzwecke gelten jedoch Ausnahmen. Wurde Immobilie zwischen Kauf und Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt, unterliegt der Veräußerungsgewinn keiner Besteuerung! Wir zeigen, was der Gesetzgeber genau unter „eigene Wohnzwecke“ versteht.
Inhaltsverzeichnis
1. Grundsatz: Steuerpflichtige Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften
Nach § 22 Nummer 2 EStG unterliegen Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften in voller Höhe der Einkommensteuer. Dies bedeutet in der Regel, dass auf die Differenz zwischen Veräußerungserlös, Veräußerungskosten und Anschaffungskosten bis zu 45 % Einkommensteuer zu entrichten sind. Hinzu kommen Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer.
Was ein privates Veräußerungsgeschäft ist, regelt dabei § 23 EStG. Im Fall von Immobilien kommt es immer dann zu einer Besteuerung nach dieser Vorschrift, wenn das Objekt
- ertragsteuerliches Privatvermögen ist, also keinem Betriebsvermögen eines Einzelunternehmens, einer Personen- oder Kapitalgesellschaft zugeordnet wurde und
- zwischen Kauf und Verkauf der Immobilie nicht mehr als 10 Jahre liegen (sogenannte Veräußerungsfrist).
Nach § 23 Absatz 1 Nummer 1 Satz 3 EStG liegt jedoch kein privates Veräußerungsgeschäft vor, wenn die Immobilie ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Die Eigentümerin oder der Eigentümer darf das Objekt also weder vermietet noch für betriebliche Zwecke verwendet haben. Vielmehr muss die tatsächliche Nutzung sich in einer solchen ausschließlich für eigene oder familiäre Wohnzwecke erschöpfen.
2. Die Ausnahme der „eigenen Wohnzwecke“ im EStG
Kernvoraussetzung für die Befreiung nach § 23 EStG ist die ausschließliche Nutzung zu eigenen Wohnzwecken der Person, in deren Eigentum die Immobilie steht.
Hierzu muss die Immobilie (Eigentumswohnung, Einfamilienhaus, Ferienwohnung) zunächst für eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken geeignet sein. Sie muss also die baulichen und sonstigen Voraussetzungen für eine „Bewohnung“ erfüllen, sodass eine aktuell noch im Bau befindliche Wohnung grundsätzlich nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden kann (BFH IX R 37/16 v. 27.6.17, BStBl II 17, 1192).
Darüber hinaus setzt das EStG eine tatsächliche Nutzung zu eigenen Wohnzwecken voraus. Die Wohnung muss also tatsächlich, wenn auch nur gelegentlich, als solche verwendet werden. Auf die Größe der Immobilie kommt es dabei nicht an – eine Villa wird also beispielsweise auch dann bewohnt, wenn der Eigentümer sich ausschließlich im Wohnzimmer aufhält.
Ferienhäuser und Zweitwohnsitze fallen unter die Befreiung. Entscheidend hierfür ist aber, dass über die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken hinaus
- weder eine entgeltliche Vermietung an Dritte
- noch eine unentgeltliche Überlassung an andere Personen oder
- ein vollständiger Leerstand
vorliegt. Bereits eine einzige Vermietung (beispielsweise für 2 Stunden) reicht aus, um die Befreiung nach § 23 Absatz 1 Nummer 1 Satz 3 EStG zu verlieren. In derartigen Fällen, die vor allem bei Ferienwohnungen und Apartments von Bedeutung sind, ist die Haltefrist von mehr als 10 Jahren zwingend einzuhalten.
Eine Immobilie kann allerdings immer dann an Dritte überlassen werden, wenn der Steuerpflichtige gleichzeitig ebenfalls in ihr wohnt (BFH IX R 20/21 v. 19.7.22, BStBl II 23, 234). Bei Kindern im Sinne des § 32 EStG fällt diese Voraussetzung weg. Sie können auch alleine in der Immobilie leben, ohne dass die Befreiung gefährdet wird – denn der BFH sieht hier eine gesetzlich gebotene Ausnahme. Sie ergibt sich aus Artikel 6 GG.
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