Neue Regelung zum Share-Deal mit Immobilien im Grunderwerbsteuergesetz

Bisher galt der Share-Deal als eine hervorragende Möglichkeit, um Immobilien weitestgehend ohne Grunderwerbsteuer zu kaufen. Doch nun hat der Gesetzgeber zum 01.07.2021 das Grunderwerbsteuergesetz in dieser Hinsicht eingeschränkt. Zuvor konnte man bis zu 94,9 % einer Beteiligung an einer Personengesellschaft mit Immobilienbesitz steuerfrei erwerben und zahlte nach einer Frist von fünf Jahren für den Kauf der restlichen 5,1 % nur eine entsprechend geringe Steuer. Und bei einer Kapitalgesellschaft konnte man 94,9 % der Anteile steuerfrei kaufen, während gleichzeitig eine weitere Person die restlichen 5,1 % steuerfrei erwarb. Dies hat man nun geändert, indem man die maximale Höhe der steuerfrei erwerbbaren Anteile auf unter 90 % herabsenkte. Außerdem hat man bei Personengesellschaften die Behaltensfrist vor Aufkauf der verbleibenden 10,1 % Anteile von fünf auf zehn Jahre erhöht.

Immobiliengesellschaften: Share-Deal weiterhin möglich

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1. Share-Deal mit Immobilien – Einleitung

Das Grunderwerbsteuergesetz sieht für eine ganze Reihe an Grundstücksübertragungen Ausnahmen von der Besteuerung vor. Dazu zählt auch, dass Immobilien im Eigentum von Personengesellschaften oder Kapitalgesellschaften bei einem Verkauf von Beteiligungen (Share-Deal) von der Besteuerung ausgenommen sein können. Dadurch wollte man vermeiden, dass der Verkauf von Anteilen an einer Gesellschaft zu einer gleichzeitigen Grunderwerbsteuer führt, nur weil die Gesellschaft über Immobilienvermögen verfügt. Doch war klar, dass diese Ausnahmeregelung mittels Steuergestaltung leicht zu einer Vermeidung der Grunderwerbsteuer führen könnte. Deshalb gibt es bestimmte Regeln, mit denen man einen Gestaltungsmissbrauch zu verhindern suchte.

Doch stellte sich in der Vergangenheit heraus, dass diese Einschränkungen, die den Share-Deal zum steuerfreien Erwerb von Immobilien im Unternehmensbesitz regulieren sollten, als bewusst eingeführtes Hindernis kaum von Bedeutung war. Da die Grunderwerbsteuer eine Steuer ist, die ausschließlich den Bundesländern zusteht, waren sie es, die hier dringende Nachbesserung forderten. Denn im Laufe der vergangenen Jahre ist das Steueraufkommen aufgrund dieser Share-Deal-Gestaltung spürbar zurückgegangen. Deshalb geht die Gesetzgebungsinitiative für die Änderungen am Grunderwerbsteuergesetz auf die Bundesländer zurück.

Außerdem nutzte man diese Gelegenheit, um eine weitere Gesetzeslücke zu schließen. Allerdings geht es dabei darum, eine in der bisherigen Fassung verkannte ungewollte Besteuerung per Grunderwerbsteuer auszuschließen. Welche Gesetzeslücke damit gemeint ist, mag zwar nur einen Nebenaspekt dieses Beitrags darstellen, doch seien sie gespannt und lesen Sie weiter, um diesem kleinen Rätsel mit uns auf den Grund zu gehen.

2. Share-Deal mit Immobilien: Rechtsgrundlage

In § 1 GrEStG regelt das Grunderwerbsteuergesetz die allgemeine Besteuerung von Immobilien. Hier sind auch die Ausnahmeregelungen für den Erwerb von Beteiligungen an einer Personengesellschaft oder Kapitalgesellschaft mit Immobilienbesitz festgelegt.

Bisher stand die Ausnahmeregelung in § 1 Absatz 2a GrEStG. Mit Einführung der neuen Regelungen hat dieser Paragraph zwei neue Absätze hinzubekommen. Diese sind die Absätze 2b und 2c. Dabei steht § 1 Absatz 2b GrEStG in Bezug zum Erwerb von Anteilen an einer Kapitalgesellschaft, sodass Absatz 2a nunmehr ausschließlich die Besteuerung von Anteilsübertragungen an Personengesellschaften betrifft. Der Absatz 2c ergänzt die Ausnahmen um eine erweiterte Betrachtung beim Handel mit börsennotierten Wertpapieren von Kapitalgesellschaften.

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3. Share-Deal mit Immobilien – bisherige Rechtslage

3.1. Share-Deal mit Immobilien im Eigentum einer Personengesellschaft

Anteile an einer Personengesellschaft mit Immobilienvermögen konnte man bislang ohne Grunderwerbsteuer kaufen, wenn man lediglich 94,9 % der Anteile erwarb. Die übrigen 5,1 % blieben dabei im Vermögen der bisherigen Gesellschafter. Falls sie in den folgenden fünf Jahren ebenfalls auf einen neuen Gesellschafter übergingen, hätte dies eine Besteuerung aller innerhalb dieses Zeitraums erfolgten Anteilsübertragungen im Rahmen der Grunderwerbsteuer bedeutet. Die einzige Ausnahme hierbei bestand, wenn der Erwerb der verbleibenden Anteile per Erbschaft erfolgte.

3.2. Share-Deal mit Immobilien im Eigentum einer Kapitalgesellschaft

Eine ähnliche Regelung galt bislang auch für den Share-Deal von Immobilien über den Kauf von Anteilen an einer Kapitalgesellschaft. Auch hier blieb der Erwerb von 94,9 % der Anteile ohne Auswirkungen bei der Besteuerung mit Grunderwerbsteuer, weil der Gesetzgeber hierbei die Übertragung von Gesellschaftsanteilen als im Vordergrund stehend ansah. Allerdings konnte eine weitere Partei zum gleichen Zeitpunkt auch die übrigen Anteile erwerben, ohne dass dabei eine Grunderwerbsteuer anfiel. Nur der Erwerb von mehr als 94,9 % der Anteile an der Kapitalgesellschaft durch einen einzigen Erwerber war aus Sicht des Gesetzgebers als primär auf den Erwerb eines Grundstück gerichtet und somit im Rahmen der Grunderwerbsteuer steuerpflichtig.

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4. Share-Deal mit Immobilien – neue Rechtslage

Wie also bereits genannt, war bisher allein § 1 Absatz 2a GrEStG für die Ausnahmen zur Besteuerung des Erwerbs von Immobilien per Share-Deal verantwortlich. Die neue Fassung des § 1 GrEStG erlaubt nun eine nach Absätzen gezielte Unterscheidung der Anwendung der Ausnahmen zwischen Personengesellschaften und Kapitalgesellschaften. Da diese unterschiedlich ausfallen, gliedern auch wir unser weiteres Vorgehen dieser Unterteilung entsprechend.

4.1. Share-Deal mit Immobilien im Eigentum einer Personengesellschaft

Bei der neuen Regelung des Grunderwerbsteuergesetzes gilt ab dem 01.07.2021 beim Erwerb von Anteilen an einer Personengesellschaft mit Immobilienbesitz, dass bereits bei einem Kauf von 90 % oder mehr das ganze Geschäft vorrangig als Immobilienerwerb anzusehen ist. Mit anderen Worten bleibt der Erwerb per Share-Deal von bis zu 89,9 % der Anteile an einer solchen Personengesellschaft steuerfrei. Dabei ist aber auch weiterhin eine Sperrfrist zu berücksichtigen. Jedoch steigt die Frist, in der die übrigen 10,1 % weiterhin bei den zuvor beteiligten Gesellschaftern verbleiben müssen, um die Übertragung ohne Grunderwerbsteuer zu halten, von fünf auf nunmehr zehn Jahre an.

4.2. Share-Deal mit Immobilien im Eigentum einer Kapitalgesellschaft

Auch bei der Übertragung von Anteilen an einer Kapitalgesellschaft, die über Immobilien verfügt, gibt es gesetzliche Veränderungen. Denn nun gilt auch für Kapitalgesellschaften, dass man maximal 89,9 % der Anteile per Share-Deal kaufen kann, ohne dabei eine Besteuerung per Grunderwerbsteuer auszulösen.

4.3. Neu im Grunderwerbsteuergesetz: die Börsen-Klausel

Nun kommen wir auf das eingangs genannte Rätsel zu sprechen, das wir im letzten Satz des zweiten Kapitels fast schon verraten haben. Denn bislang hat der Gesetzgeber keine Unterscheidung beim Erwerb von Wertpapieren vorgenommen, die man an Börsen handelt. Denn auch der Kauf von Aktien stellt ja im Grunde einen Share-Deal dar. Selbstverständlich verfügen auch solche am Aktienmarkt gehandelte Kapitalgesellschaften über Vermögen in Form von Immobilien, sodass man bei strenger Auslegung der bisherigen Regelungen im Grunderwerbsteuergesetz davon ausgehen musste, dass ab Verkauf einer bestimmten Menge an Wertpapieren eines börsennotierten Unternehmens jedes mal Grunderwerbsteuer auf den gesamten Immobilienbestand anfallen müsste. Schätzungen zufolge hätte dies alle paar Monate zu einer solchen Besteuerung geführt, denn die Häufigkeit des Handels mit solchen Wertpapieren ist ja schließlich enorm hoch.

Doch war dieser spezielle Fall, bei dem der Share-Deal eine Rolle spielt, keineswegs als Grundlage einer Besteuerung per Grunderwerbsteuer beabsichtigt, weil schließlich der Wertpapierhandel hierbei einzig und allein im Vordergrund steht. Deshalb fügte man nun den neuen Absatz 2c in den § 1 GrEStG ein. Er bestimmt also, dass der Share-Deal von Unternehmensanteilen über eine Wertpapierbörse keine Veräußerung von Immobilien bedeutet und somit im Rückschluss auch keine Grunderwerbsteuer auslöst.

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