So kann die optimale Gestaltung aussehen!
Die Umsatzmiete
Die Umsatzmiete ermöglicht eine flexible und steuerlich attraktive Gestaltung zwischen Betriebs- und Vermietungsgesellschaft. Da sich die Miete am Umsatz orientiert, lassen sich Gewinne gezielt steuern und die Vorteile der getrennten Immobilien- und Betriebsstruktur weiter optimieren.
Umsatzmiete: Steuersatzgefälle optimal ausnutzen
Benötigt eine operative Kapital- oder Personengesellschaft Immobilien für die Ausübung ihrer Tätigkeit, werden diese gerne in einer Vermietungsgesellschaft positioniert. So kann das operative Unternehmen die Mietzahlungen bei einer Steuerlast zwischen 30 % und 45 % abziehen, während sie im Vermietungsunternehmen einer Besteuerung mit lediglich 15 % unterliegen. Diese Gestaltung lässt sich durch Vereinbarung einer sogenannten Umsatzmiete optimieren. Bei der Umsatzmiete richtet sich die jährlich zu zahlende Miete nach der Höhe der Umsätze.
Inhaltsverzeichnis
1. Ausgangsfall: Schwesterstruktur mit operativem und Vermietungsunternehmen
In unserem Ausgangsfall besteht bereits eine steuerlich optimierte Struktur. Der Unternehmer hat sein operatives Unternehmen in einer GmbH aufgebaut und mietet die hierfür notwendigen Räume von seiner Vermietungsgesellschaft an. Beide Gesellschaften, in der Regel GmbHs, sind unter einer gemeinsamen Holding positioniert. Sie ist an den Unternehmen mit jeweils 100 % beteiligt, fungiert also als Alleingesellschafterin.
Durch diese Struktur kann der Unternehmer die Mietzahlungen im operativen Unternehmen steuerlich geltend machen, spart hier also 30 % Körperschaft- und Gewerbesteuer. In der Vermietungsgesellschaft kommen die Erträge als Betriebseinnahmen an, unterliegen durch die erweiterte Kürzung nach § 9 GewStG aber nur einer Besteuerung mit 15 %. Bei einer Jahresmiete von EUR 100.000 liegt die Steuerersparnis bereits bei EUR 15.000.
Zusätzliches Optimierungspotenzial lässt sich allerdings heben, indem zwischen den Unternehmensteilen eine marktübliche Umsatzmiete vereinbart wird. Hier ist der Mietzins variabel, richtet sich also nach dem wirtschaftlichen Erfolg des operativen Unternehmens.
2. Ausgestaltung und Auswirkungen der Umsatzmiete
Vereinbart die operative GmbH mit der Vermietungsgesellschaft erlösabhängige Mietzahlungen, eine sogenannte Umsatzmiete, richtet sich die Höhe der jährlichen Zahlungen nach den erzielten Umsätzen. So kann beispielsweise vereinbart werden, dass die Miete für Geschäftsräume 10 % des Umsatzes des Vorjahres, mindestens jedoch EUR 100.000, beträgt.
Im laufenden Jahr entrichtet das operative Unternehmen EUR 100.000 an Mietzahlungen an die Vermietungsgesellschaft. Zu Beginn des Folgejahres steht allerdings fest, dass insgesamt EUR 2.000.000 an Umsätzen erzielt wurde. Die operative Gesellschaft zahlt nun weitere EUR 100.000 an die Vermietungsgesellschaft, kann diese als Betriebsausgaben abziehen und spart rund EUR 30.000 an Körperschaft- und Gewerbesteuer.
Um verdeckte Gewinnausschüttungen (vGA) zwischen Schwesterkapitalgesellschaften zu vermeiden, müssen die vereinbarten Konditionen fremdüblich sein. Je nach Branche ist eine Umsatzmiete von rund 10 % anerkannt, wobei es im Einzelfall auch deutlich Abweichungen nach oben und unten geben kann. Ausschlaggebend hierfür ist vor allem die durchschnittliche Umsatzrendite der Branche, in der das operative Unternehmen tätig ist.
Beispiel: Die statistische Umsatzrendite mittelständischer Dienstleister lag im Jahr 2022 bei rund 11 %. Erzielt ein Unternehmen nun EUR 2.000.000 an Umsatz, kann von einem Gewinn in Höhe von rund EUR 220.000 ausgegangen werden. Dadurch, dass die Umsatzmiete aber an den Bruttoerlösen und nicht am Gewinn bemessen wird, sind die Steuersparpotenziale erheblich. Mitunter kann sogar ein Großteil des eigentlichen Gewinns in die steuerlich günstigere Vermietungsgesellschaft verlagert werden.
3. Weitere Vorteile der Umsatzmiete
Umsatzmieten bieten über die reine steuerliche Gestaltungsmöglichkeit hinaus weitere Vorteile, die aber besonders bei einer Vermietung an fremde Dritte deutlich werden:
- Der Mieter profitiert von einer fairen Mietregelung. Laufen einzelne Wirtschaftsjahre schlechter, sinkt auch die Miete – steigt der Umsatz wieder, gilt dies entsprechend für die zu leistenden Mietzahlungen
- Vermieter können mit einer Umsatzmiete deutlich höhere Renditen erzielen als bei Vereinbarung einer Fix- oder Staffelmiete, da sie unmittelbar vom Umsatz des mietenden Unternehmens profitieren
Die Umsatzmiete ist damit vor allem ein steuerliches Gestaltungsinstrument, eignet sich aber auch für Vermietungen an fremde Dritte mit schwankenden oder erwartbar steigenden Umsätzen. Im Unternehmensverbund ermöglicht sie dem operativen Unternehmen, mitunter deutlich höhere Mietzahlungen abzuziehen und diese in der vermögensverwaltenden Immobilien-GmbH mit lediglich 15 % zu versteuern.
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