Wie wird der Marktwert ermittelt?
Das Marktwertverfahren
Das Ertragswertverfahren bewertet Unternehmen und Immobilien anhand ihrer nachhaltig erzielbaren Erträge. Im Gegensatz dazu leitet das Marktwertverfahren den Wert aus vergleichbaren Verkäufen am Markt ab.
Marktwertverfahren zur Unternehmens- und Immobilienbewertung
Geht es um die Bewertung von Unternehmen und Immobilien, ist häufig vom sogenannten Ertragswertverfahren die Rede. Bei ihm wird der erzielbare Verkaufspreis anhand der in den letzten Jahren erzielten Jahresgewinne oder -einnahmen ermittelt. Neben dieser Ermittlungsmethode steht das sogenannte Marktwertverfahren. Hier versucht man, den Marktwert des Unternehmens oder Objektes aus vergleichbaren Veräußerungen abzuleiten.
Inhaltsverzeichnis
1. Grundsätze des Marktwertverfahrens
In Einkommen- und Körperschaftsteuer kommt es an vielen Stellen auf den aktuellen Verkehrswert eines Wirtschaftsgutes an. Entsprechendes gilt in Form des gemeinen Wertes auch bei Erbschaften und Schenkungen, also der unentgeltlichen Übertragung materieller und immaterieller Werte. So sind zum Beispiel Entnahmen in der Gewinn- und Verlustrechnung mit dem Teilwert, der regelmäßig dem Verkehrswert entspricht, zu erfassen (§ 6 Absatz 1 Nummer 4 Satz 1 EStG).
Der Gesetzgeber möchte also den tatsächlichen wirtschaftlichen Vorteil erfassen. Aus diesem Grund stellt er beispielsweise bei der Schenkung von Immobilien nicht auf den Buchwert (Anschaffungskosten minus Abschreibungen), sondern auf den am Immobilienmarkt erzielbaren Wiederverkaufspreis ab. Dieser ist insbesondere in Großstädten in den vergangenen Jahren stark gestiegen, während sich „auf dem Papier“ durch die Abschreibung eine Wertminderung ergab.
Der entsprechende Gedanke liegt auch dem Marktwertverfahren zugrunde. Anstelle einer komplexen Berechnungsmethodik leitet man den derzeitigen Wert eines Unternehmens oder einer Immobilie aus tatsächlichen Verkäufen unter fremden Dritten ab. Ein Gutachter betrachtet also die allgemeine Marktlage, die sich bei Immobilien in erster Linie aus dem Quadratmeterpreis ergibt. Bei Unternehmen kommt es auf den Wert an, dem fremde Dritte den einzelnen Geschäftsanteilen – zum Beispiel einer Aktie – beimessen.
2. Das Marktwertverfahren für die Unternehmensbewertung
Soweit eine Bewertung nach deutschem Recht erfolgt, etwa für die Erbschaft- und Schenkungsteuer, gilt für die Anwendung des Marktwertverfahrens § 11 Absatz 1 bis 3 BewG. Die Norm greift dabei grundsätzlich für alle Unternehmensarten und Rechtsformen, vor allem aber für
- Einzelunternehmen,
- Mitunternehmerschaften (Personengesellschaften),
- Gesellschaften mit beschränkter Haftung (GmbHs) und
- Aktiengesellschaften (AGs),
wobei auch ausländische Unternehmen nach den entsprechenden Grundsätzen zu bewerten sind. Für „sonstige Betriebsvermögen“, insbesondere die von Einzelunternehmen und Mitunternehmerschaften, enthält § 109 Absatz 1 Satz 2 BewG den entsprechenden Verweis auf das Marktwertverfahren nach § 11 BewG.
Die Bewertung erfolgt in Form einer Ableitung aus Verkäufen unter fremden Dritten (§ 11 Absatz 2 Satz 2 BewG). Dabei ist auf Verkäufe abzustellen, die innerhalb des letzten Jahres vor dem Bewertungsstichtag stattfanden. Unterschiede sind durch Zu- oder Abschläge abzubilden, was folgendes Beispiel verdeutlicht:
Ein Vater verschenkt seine GmbH, eine Steuerberatungsgesellschaft mit 20 Mitarbeitern, an den Sohn. Die Kanzlei hat rund 1.000 Mandanten. Vor 6 Monaten wurde in derselben Region bereits eine Steuerkanzlei veräußert; sie hatte 15 Mitarbeiter und insgesamt 600 Mandanten. Hier könnte das Marktwertverfahren – vereinfacht – wie folgt aussehen:
- Die zu verschenkende Steuerkanzlei ist größer als die vor 6 Monaten veräußerte. Daher hat sie typischerweise einen höheren Wert
- Es erfolgt eine Betrachtung der Gesamtumsätze, die auf die einzelnen Mandanten oder Beschäftigten heruntergerechnet werden. Gegebenenfalls kann hier eine Aufteilung der Mandate, etwa in Unternehmensgrößen, notwendig sein
- Anschließend rechnet man die Umsätze entsprechend hoch. Im Ergebnis käme man auf einen Wert, der rund ein Drittel über dem damals erzielten Veräußerungspreis liegt. Dieser wäre der Schenkung zugrunde zu legen
Das Marktwertverfahren ist bei Unternehmen regelmäßig vergleichsweise intransparent. Gleichzeitig bildet es die reellen Wertverhältnisse gut ab, weil es beispielsweise Bezug auf regionale Besonderheiten nimmt.
Ist das Unternehmen an einer Börse notiert, erfolgt die Bewertung mit dem Stichtagskurs (§ 11 Absatz 1 BewG).
3. Immobilienbewertung anhand der reellen Marktverhältnisse
Auch bei der Immobilienbewertung kommt das Marktwertverfahren zur Anwendung. Unter anderem als „Vergleichswertverfahren“ bezeichnet, greift es unter anderem bei Wohnungseigentum, Teileigentum sowie bei der Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern (§ 182 Absatz 2 BewG). Dabei erfolgt die Ableitung des Grundstücks- oder Immobilienwertes ebenfalls aus Veräußerungen in der unmittelbaren Umgebung.
Nach § 183 Absatz 1 BewG müssen die entsprechenden Grundstücke mit der zu bewertenden Immobilie hinreichend übereinstimmen. Eine „hinreichende Übereinstimmung“ liegt insbesondere dann vor, wenn Grundstücks- und Gebäudegröße sowie Ausstattungsstandard vergleichbar sind. Ansatzpunkte sind hier zum Beispiel ein ähnliches Baujahr, größere Sanierungsarbeiten oder Erweiterungen der Wohnfläche.
Beim Vergleichs- oder Marktwertverfahren ist daher in erster Linie von den Werten, die der Gutachterausschuss ermittelt hat, auszugehen. Diese sind in den jeweiligen Kaufpreissammlungen zusammengefasst und dienen unter anderem als Grundlage für die Ermittlung der ortsüblichen Miete und des Grundbesitzwertes (§ 179 BewG). Zu beachten ist, dass bei der Marktwertermittlung von Immobilien individuelle Belastungen des Grundbesitzes, etwa durch bestehende Dienstbarkeiten, keine Berücksichtigung finden (§ 183 Absatz 3 BewG).
4. Praktische Anwendung des Marktwertverfahrens
Das Marktwertverfahren kommt in der Praxis insbesondere bei Immobilien in gefragten Lagen zur Anwendung. Denn nur hier besteht eine ausreichende Kaufs- und Verkaufsaktivität, um die reellen Wertverhältnisse gut abbilden zu können.
Für die Bewertung von Unternehmen findet in erster lInie das vereinfachte Ertragswertverfahren (§§ 199 bis 203 BewG) Anwendung. Nach § 11 Absatz 2 BewG können sich Unternehmer, ebenso aber auch Käufer und Verkäufer, allerdings jeder „geeigneten Ermittlungsmethode“ bedienen. In der Regel kommt daher dasjenige Bewertungsverfahren zum Einsatz, das in der individuellen Situation den aus Sicht des Käufers oder Verkäufers günstigsten Wert ermittelt. Verkäufer möchten regelmäßig einen hohen, Käufer regelmäßig einen niedrigen Unternehmenswert erreichen.
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